點樣知道商廈單位合唔合用？
先寫清用途同不可妥協項，再用佈局＋系統清單（管理處、來去水通風冷氣、供電、天花、入貨、聲震）對現場。合用＝用途喺限制內有合理機會做到，唔係保證批核或保證造價。
商廈創業系列 · 第十五集
商廈創業系列｜第十五集｜單位選擇：租前點知合唔合用
租商廈單位最易中伏嘅，唔係「靚唔靚」，而係簽約後先發現唔合用——平面畫好、物料訂咗，先至知去水唔夠、電掣太緊、天花淨空被樑食曬，或者管理處唔准你想做嘅改動，結果要大幅加裝修費，甚至重搵單位。核心問題只有一句：點樣喺租前判斷單位是否合用？ 答案係用一份「佈局＋系統」合用清單，對齊你嘅用途，而唔係只憑呎價同窗景。今集係商廈創業系列第十五集：規劃視角嘅選單位清單，唔係睇樓影片逐字稿，亦唔代替律師／測量／持牌工種結論。下一集會專門拆廁所中伏位。ffffff design 為商廈健身室、工作室同商業空間做設計同工程規劃——設計工程團隊約20年室內設計及工程經驗。
From white, everything begins. 單位條件對齊先，空間先白得起。
「合用」係咩意思？（先寫用途，再睇單位）
「合用」＝你計劃嘅營運，喺呢個單位嘅佈局同系統限制內，有合理機會做得到——唔等於「一定批得過」或「一定夠錢裝修」。租前建議至少寫清：
- 主用途同次用途 — 健身、工作室、活動室、小型零售／辦公等；有冇淋浴、煮食、大聲音樂、重型器材。
- 同時使用人數同高峰 — 課堂轉場、會議同訓練重疊時段。
- 不可妥協項 — 例如「一定要淋浴」「一定要獨立冷氣」「大器械一定要入到貨𨋢」。
- 可妥協項 — 例如接待可縮小、儲物可外置、全場假天花可改局部。
用途未寫清就簽約，之後每一項「一定要」都可能變成加價單。若你傾向一房多用，可對讀第十四集多用途活動室；若以健身室為主，先讀第七集單位系統介紹。
租前合用清單：系統層面（系列總樞紐）
舊站第十五集強調：開曬伏位，避免裝修後不合用或費用暴升。以下將系列已講過嘅系統，收成一份選單位用總表——逐項打勾，再決定值唔值得租：
1. 管理處同裝修守則（第一集）
准唔准改間隔、改喉、改電、外牆吊運、施工時段、隔音同訪客規則，往往先於設計美醜。見管理公司常見要求。管理處初步口頭同意 ≠ 代替圖則／按金／保險程序，亦唔等於其他法定要求已齊。
2. 來去水、通風、冷氣（第二集）
有冇足夠來水同去水位、抽風路徑會唔會影響走廊、獨立冷氣定中央、機位同冷凝水去邊。見大廈特殊要求：來去水／通風／冷氣。若計劃廁所升級浴室，租前就要當「不可妥協」查，細節見第十三集同第十六集廁所篇。
3. 供電容量（第十集）
單位而家有咩電掣／電錶安排，同你「同時開」嘅器材、冷氣、燈光、濕區設備對唔對得上。見第十集有限供電／電量挑戰。涉及改電須由註冊電業人員處理；資格見文末。本文唔寫虛構安培表或「一定夠電」保證。
4. 天花淨空同假天花（第三／四集）
原天花、樑底、吊低後高度要分開量——訓練架、燈帶、風管、投影會食位。見假天花點解用、假天花成本工期。本文唔報價。
5. 用途彈性同聲震（第七／十一／十四集）
健身地板減震、音樂隔音、一房多用收納節奏，會決定你租完係「用得順」定「日日同鄰居同管理處磨」。見第七集、隔音減震地板、第十四集。
6. 通風舒適（第十二集）
人多、濕區、煮食或長時間關窗，鮮風同抽風平衡會直接影響投訴同續租。見第十二集商業通風。
把以上當合用儀表板：任何一項對你嘅不可妥協用途係「紅燈」，就應重新估裝修範圍同租約是否值得——而唔係簽約後先用設計去硬凹。
點樣用清單做決策？（唔係法律意見）
實務上常見三步（一般租客規劃取向，唔構成律師租約意見）：
- 帶用途表睇樓 — 逐項拍照：電掣箱外觀位置、廁所／渠蓋、冷氣機位、樑同層高、貨𨋢門洞（能量度就量，唔好估）。
- 問清楚「邊啲改動要批」 — 對管理處／業主書面或可核實紀錄；口頭「應該得」風險高。
- 用設計方早評範圍 — 喺落訂前用清單對齊「可做／難做／要加預算先查」，減少後期打拆。
若系統條件尚可、但廁所有異味、滲水痕跡或沖水異常，優先讀第十六集，唔好當「執下就得」。
常見問題
呎價平係咪就值得租？
唔一定。系統要大改、入貨難、或管理處限制多時，後期裝修同工期往往食番「平租」優勢。宜用總擁有成本（租金＋合理裝修範圍）一齊睇，本文唔報虛構價目。
代理話「一定改到淋浴／三相」可唔可以信？
口頭承諾風險高。應向管理處／業主核實批核流程，並由相關工種現場評；涉及電業改動見第十集同文末資格說明。
選單位同設計邊個先？
用途清單可以同睇樓同步；正式平面宜喺關鍵系統（水、電、天花、管理處）至少有初步答案後再深化，避免「畫完先發現做唔到」。
下一集點解要專門講廁所？
濕區中伏（異味、滲漏跡象、去水不暢、難升級浴室）最易喺簽約後爆預算。見第十六集單位選擇－廁所篇。
相關頁面
第十六集：單位選擇－廁所篇
廁所改浴室（第十三集）
多用途活動室（第十四集）
大型器材入貨（第八集）
大型器材吊運（第九集）
管理公司要求（第一集）
來去水／通風／冷氣（第二集）
假天花（第三集）
假天花成本工期（第四集）
商業燈光（第五集）
採光（第六集）
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ffffff design（ffffffdesign.com／sunrisedne.hk）為商廈選址規劃、單位合用評估同商業空間設計工程提供支援；涉及電業及相關工程時由新晞工程團隊落地——註冊電業承辦商及小型工程承建商；設計工程團隊約20年室內設計及工程經驗；九龍大角咀必發道93號 THE BEDFORD 16樓F室；info@sunrisedne.hk；(+852) 2117 0226／(+852) 9686 5466；WhatsApp 9685 9727。